Fiscalité de la SCPI
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Les SCPI sont dites fiscalement transparentes ce qui veut dire que ce sont les associés qui sont directement imposés.
En matière de SCPI, quelle que soit la catégorie de celle ci, le rendement reversé aux épargnant est net de tous frais.
En outre, ces revenus sont fiscalement intégrés et imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Pour rappel, le contribuable, porteur de parts de SCPI a le choix du régime d’imposition qui sera appliqué à ses revenus fonciers.
- Le régime du micro foncier
Ce régime peut être appliqué à tout contribuable dont les revenus fonciers (ceux issus de la SCPI et ceux issus d’un bien détenus en direct) n’excèdent pas le seuil de 15 000 €. Il bénéficiera dès lors d’un abattement de 30% sur l’ensemble de ces revenus avant imposition.
- Le régime du réel
Lorsque les revenus fonciers du contribuable sont supérieurs au seuil de 15 000 €, il a la possibilité de choisir ce régime.
En choisissant le régime du réel, le contribuable opte pour une déduction de certaines charges, liées à son ou ses biens immobiliers. Notamment les intérêts d’emprunt.
Quel que soit le régime d’imposition choisi par le contribuable, celle ci se fait par application de la Tranche Marginale (TMI) de l’épargnant majoré des prélèvements sociaux.
Cette fiscalité s’applique aux rendements générés par les placements de trésorerie de la SCPI en dehors de ses investissements immobiliers. Ainsi, pour tous les revenus financiers, l’associé doit verser un acompte de 24% puis ces revenus sont soumis au barème progressif des capitaux mobiliers.
En cas de revente des parts de SCPI par l’associé, est imposé sur les éventuelles plus values qu’il aurait réalisées ; ces plus values sont des plus values immobilières.
Elles sont imposées au taux de 19% après un abattement dont le taux varie selon la durée de détention.
Exemple : Un jeune couple achète des parts de SCPI à crédit pour 100 000 € à raison de 1000 € la part. la SCPI dégage un rendement de 5% et le couple a une TMI de 30%.
• Rendement = montant * 5%
• Assiette taxable = rendement brut de fiscalité – intérêts d’emprunt
• Fiscalité = assiette taxable * 45,5% (TMI+PS 30%+15,5%)
• Rendement net = rendement brut - fiscalité
• Rendement en pourcentage = rendement net/montant de l’investissement
Au bout de huit ans, le couple procède à la revente de ses parts de SCPI et en dégage une plus value de 25 000 €.
• Plus value = montant d’achat – montant de revente
• Assiette taxable = plus value * 7,65% (taux d’abattement pour durée de détention)
• Fiscalité = assiette taxable * 34,5% (19%+15,5%)
• Produit net = plus value - fiscalité
Fiscalité des revenus fonciers
En matière de SCPI, quelle que soit la catégorie de celle ci, le rendement reversé aux épargnant est net de tous frais.
En outre, ces revenus sont fiscalement intégrés et imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Pour rappel, le contribuable, porteur de parts de SCPI a le choix du régime d’imposition qui sera appliqué à ses revenus fonciers.
- Le régime du micro foncier
Ce régime peut être appliqué à tout contribuable dont les revenus fonciers (ceux issus de la SCPI et ceux issus d’un bien détenus en direct) n’excèdent pas le seuil de 15 000 €. Il bénéficiera dès lors d’un abattement de 30% sur l’ensemble de ces revenus avant imposition.
- Le régime du réel
Lorsque les revenus fonciers du contribuable sont supérieurs au seuil de 15 000 €, il a la possibilité de choisir ce régime.
En choisissant le régime du réel, le contribuable opte pour une déduction de certaines charges, liées à son ou ses biens immobiliers. Notamment les intérêts d’emprunt.
Quel que soit le régime d’imposition choisi par le contribuable, celle ci se fait par application de la Tranche Marginale (TMI) de l’épargnant majoré des prélèvements sociaux.
Fiscalité des revenus financiers
Cette fiscalité s’applique aux rendements générés par les placements de trésorerie de la SCPI en dehors de ses investissements immobiliers. Ainsi, pour tous les revenus financiers, l’associé doit verser un acompte de 24% puis ces revenus sont soumis au barème progressif des capitaux mobiliers.
Fiscalité en cas de revente
En cas de revente des parts de SCPI par l’associé, est imposé sur les éventuelles plus values qu’il aurait réalisées ; ces plus values sont des plus values immobilières.
Elles sont imposées au taux de 19% après un abattement dont le taux varie selon la durée de détention.
Exemple : Un jeune couple achète des parts de SCPI à crédit pour 100 000 € à raison de 1000 € la part. la SCPI dégage un rendement de 5% et le couple a une TMI de 30%.
• Rendement = montant * 5%
• Assiette taxable = rendement brut de fiscalité – intérêts d’emprunt
• Fiscalité = assiette taxable * 45,5% (TMI+PS 30%+15,5%)
• Rendement net = rendement brut - fiscalité
• Rendement en pourcentage = rendement net/montant de l’investissement
Au bout de huit ans, le couple procède à la revente de ses parts de SCPI et en dégage une plus value de 25 000 €.
• Plus value = montant d’achat – montant de revente
• Assiette taxable = plus value * 7,65% (taux d’abattement pour durée de détention)
• Fiscalité = assiette taxable * 34,5% (19%+15,5%)
• Produit net = plus value - fiscalité
