Fiscalité de la location vide et meublée, quel régime choisir?
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La location en vide et meublée
Selon le régime de location en vide ou meublée que vous choisissez, la fiscalité sur vos revenus est très variable. Voici une présentation des avantages et inconvénients des différents régimes et surtout celui que vous devez privilégiez pour votre location.
La location vide vous permet de déduire l'ensemble des charges liées à votre bien immobilier. Ces charges incluent principalement la taxe foncière, les travaux et les charges de copropriété. Il faut ajouter les intérêts d'emprunt qui sont déductibles (mais pas le remboursement du nominal).
Si vous réalisez un déficit foncier, c'est à dire si le montant des charges + intérêts est supérieur au montant des loyers, vous pouvez l'imputer sur vos revenus globaux. Le régime de la location vide est le seul statut qui permet d'impacter les revenus globaux. C'est d'ailleurs ce qui fait le succès de la location vide et notamment l'investissement en loi Pinel qui ouvre droit à une réduction d'impôt selon la durée de location. Sur les autres régimes, le déficit foncier peut être uniquement imputer sur les revenus fonciers.
Si vous décidez de louer votre bien en meublée, il existe deux régimes de fiscalité totalement différent. Il s'agit du Micro Bic et du statut LMNP (régime au réel). Le seul point commun entre les 2 est que le déficit foncier est uniquement imputable sur les revenus fonciers et non sur les revenus globaux comme c'est le cas pour la location en vide.
Micro BIC
Le statut Micro Bic de loueur en meublée permet de profiter d'un abattement forfaitaire de 50% sur l'ensemble de vos revenus fonciers. Cet abattement est calculé de manière automatique par l'administration fiscale. En contrepartie, vous ne pouvez pas déduire vos charges ou intérêts d'emprunt de vos revenus fonciers (les loyers que vous percevez).
LMNP - Régime réel
Le statut LMNP (loueur en meublée non professionnel) permet de déduire l'ensemble des charges et intérêts d'emprunt de vos revenus fonciers, comme pour le régime de location vide.
La différence, c'est que vous pouvez également amortir votre bien. C'est le seul régime de location qui le permet. L'amortissement se fait selon un barème précis et il est préférable de faire appel à un expert comptable pour éviter les erreurs. Notons que les 2/3 des dépenses liés aux frais de comptabilité sont déductibles de vos revenus globaux. Le coût réel d'un expert comptable est donc très limité (Entre 100 et 150€ par an).
Le seul intérêt de la location en vide, c'est de profiter du déficit foncier sur les revenus globaux. Or, sans pouvoir amortir votre bien, il est impossible de créer du déficit. L'unique façon de profiter d'une baisse d'impôt est d'acheter un bien en loi Pinel mais nous avons vu dans un autre article que ce dispositif plombe la rentabilité et rend l'investissement contre productif. Je vous invite a lire : Investissement en loi Pinel
L'objectif d'un investissement immobilier est de vous constituer un patrimoine et de vous assurer à terme des revenus complémentaires. Mais pendant la période de remboursement de votre emprunt, il ne faut être pénalisé par la fiscalité sur vos revenus fonciers.
Le seul dispositif qui permet cela est le régime LMNP du fait de la possibilité d'amortir le bien. Avec ce statut, vous ne serez pas imposé sur vos revenus issue de votre location pendant une grande partie de votre emprunt immobilier (même sans réaliser de travaux). Pour un emprunt de 20 ans, la moyenne d'exonération fiscale sur vos revenus fonciers est de 10 à 15 ans. Durant cette période, vous ne paierez aucun impôt. Par la suite, vous paierez des impôts mais vous pourrez toujours déduire vos charges et intérêts d'emprunt. La fiscalité sur vos revenus fonciers sera donc allégée.
Quant au statut de loueur en meublée en micro Bic, il ne présente aucun intérêt. Son seul avantage, c'est la simplicité administrative. Mais l'objectif principal d'une location en meublée, c'est la recherche de la rentabilité! La rentabilité brute est équivalente en régime LMNP et Micro BIC mais la différence se fait sur la rentabilité nette nette (en tenant compte des charges et après impôt).
Selon le régime de location en vide ou meublée que vous choisissez, la fiscalité sur vos revenus est très variable. Voici une présentation des avantages et inconvénients des différents régimes et surtout celui que vous devez privilégiez pour votre location.
Fiscalité de la location vide
La location vide vous permet de déduire l'ensemble des charges liées à votre bien immobilier. Ces charges incluent principalement la taxe foncière, les travaux et les charges de copropriété. Il faut ajouter les intérêts d'emprunt qui sont déductibles (mais pas le remboursement du nominal).
Si vous réalisez un déficit foncier, c'est à dire si le montant des charges + intérêts est supérieur au montant des loyers, vous pouvez l'imputer sur vos revenus globaux. Le régime de la location vide est le seul statut qui permet d'impacter les revenus globaux. C'est d'ailleurs ce qui fait le succès de la location vide et notamment l'investissement en loi Pinel qui ouvre droit à une réduction d'impôt selon la durée de location. Sur les autres régimes, le déficit foncier peut être uniquement imputer sur les revenus fonciers.
Fiscalité de la location en meublée
Si vous décidez de louer votre bien en meublée, il existe deux régimes de fiscalité totalement différent. Il s'agit du Micro Bic et du statut LMNP (régime au réel). Le seul point commun entre les 2 est que le déficit foncier est uniquement imputable sur les revenus fonciers et non sur les revenus globaux comme c'est le cas pour la location en vide.
Micro BIC
Le statut Micro Bic de loueur en meublée permet de profiter d'un abattement forfaitaire de 50% sur l'ensemble de vos revenus fonciers. Cet abattement est calculé de manière automatique par l'administration fiscale. En contrepartie, vous ne pouvez pas déduire vos charges ou intérêts d'emprunt de vos revenus fonciers (les loyers que vous percevez).
LMNP - Régime réel
Le statut LMNP (loueur en meublée non professionnel) permet de déduire l'ensemble des charges et intérêts d'emprunt de vos revenus fonciers, comme pour le régime de location vide.
La différence, c'est que vous pouvez également amortir votre bien. C'est le seul régime de location qui le permet. L'amortissement se fait selon un barème précis et il est préférable de faire appel à un expert comptable pour éviter les erreurs. Notons que les 2/3 des dépenses liés aux frais de comptabilité sont déductibles de vos revenus globaux. Le coût réel d'un expert comptable est donc très limité (Entre 100 et 150€ par an).
Location en vide ou meublée, quelle formule choisir ?
Le seul intérêt de la location en vide, c'est de profiter du déficit foncier sur les revenus globaux. Or, sans pouvoir amortir votre bien, il est impossible de créer du déficit. L'unique façon de profiter d'une baisse d'impôt est d'acheter un bien en loi Pinel mais nous avons vu dans un autre article que ce dispositif plombe la rentabilité et rend l'investissement contre productif. Je vous invite a lire : Investissement en loi Pinel
L'objectif d'un investissement immobilier est de vous constituer un patrimoine et de vous assurer à terme des revenus complémentaires. Mais pendant la période de remboursement de votre emprunt, il ne faut être pénalisé par la fiscalité sur vos revenus fonciers.
Le seul dispositif qui permet cela est le régime LMNP du fait de la possibilité d'amortir le bien. Avec ce statut, vous ne serez pas imposé sur vos revenus issue de votre location pendant une grande partie de votre emprunt immobilier (même sans réaliser de travaux). Pour un emprunt de 20 ans, la moyenne d'exonération fiscale sur vos revenus fonciers est de 10 à 15 ans. Durant cette période, vous ne paierez aucun impôt. Par la suite, vous paierez des impôts mais vous pourrez toujours déduire vos charges et intérêts d'emprunt. La fiscalité sur vos revenus fonciers sera donc allégée.
Quant au statut de loueur en meublée en micro Bic, il ne présente aucun intérêt. Son seul avantage, c'est la simplicité administrative. Mais l'objectif principal d'une location en meublée, c'est la recherche de la rentabilité! La rentabilité brute est équivalente en régime LMNP et Micro BIC mais la différence se fait sur la rentabilité nette nette (en tenant compte des charges et après impôt).
