PAREF - Résultats annuels 2018

RESULTATS ANNUELS 2018
Des résultats en forte hausse reflétant l'efficacité de la stratégie du Groupe PAREF

Des indicateurs financiers en forte croissance

• Résultat net consolidé de 11,8 M€ (+43%)
• Commissions nettes de 13,2 M€ contre 8,9 M€ en 2017 (+48%)
• ANR EPRA triple net de 99,1 € par action (+4%)
• Ratio d'endettement¹ au plus bas historique à 4% contre 23% au 31 décembre 2017

Un patrimoine sous gestion de près de 1,6 milliard d'euros

• 1 439 M€ gérés pour compte de tiers sous la forme de SCPI² et d'OPCI³ grâce à 236 M€ de collecte brute réalisée en 2018 contre 160 M€ en 2017 (+48%)
• 138 M€ d'actifs en compte propre (+3% à périmètre constant)

Proposition d'un dividende en numéraire de 3,85 € par action pour l'exercice 2018, soumise à l'approbation de l'Assemblée Générale qui se réunira en mai 2019 (date à confirmer), en hausse de 28% par rapport à 2017.

Le conseil d'administration de PAREF, réuni le 19 février 2019, a arrêté les comptes sociaux et consolidés au 31 décembre 2018. Les procédures d'audit par les commissaires aux comptes sont en cours.

« Les résultats financiers et opérationnels 2018 démontrent une nouvelle fois la pertinence de la stratégie du Groupe PAREF. La diversification de nos activités et de nos sources de revenus assure une forte résilience de notre modèle et de la valeur créée pour nos actionnaires. »

Antoine Castro - Directeur Général

I - Activité de gestion pour compte de tiers (PAREF Gestion)

• Collecte et patrimoine géré

L'année 2018 a été une nouvelle fois marquée par une collecte brute record auprès d'investisseurs particuliers avec une progression de +48% par rapport à 2017, pour atteindre près de 236 M€ (contre 160 M€ en 2017). Ces résultats proviennent notamment des fortes performances des SCPI à capital variable Novapierre Allemagne et Interpierre France qui affichent respectivement 176 M€ et 54 M€ de collecte brute sur la période.

De surcroit cette collecte élevée s'accompagne d'un ratio collecte nette sur collecte brute de 79 % sur l'année 2018, démontrant la confiance des investisseurs dans les produits proposés par le Groupe et la qualité de leur gestion.

Ainsi, PAREF Gestion gère un patrimoine pour compte de tiers de 1 439 M€, en hausse de 22% à périmètre constant (-6% par rapport au 31 décembre 2017 du fait de la cession de l'actif détenu par l'OPCI 54 Boétie au second semestre 2018, représentant 349M€ fin 2017).

Répartition des fonds gérés par PAREF Gestion au 31 décembre 2018 :

Répartition de la collecte brute réalisée en 2018 :

• Commissions

Grâce à une collecte soutenue en 2018 et à une augmentation du patrimoine sous gestion, PAREF Gestion affiche une forte augmentation des commissions brutes de souscription et de gestion qui atteignent respectivement 21,2 M€ (+40%) et 6,6 M€ (+25%).

II - Activité immobilière (PAREF SA)

Au cours de l'année 2018, PAREF a fortement amélioré la situation locative de ses actifs immobiliers détenus en propre avec plus de 50 000 m² de surfaces louées ou relouées, représentant près de 45 % de la surface totale du portefeuille détenu. PAREF a notamment signé un bail de 12 ans ferme sur les complexes hôteliers situés à Dax et Saint-Paul-Lès-Dax, portant sa maturité jusqu'en juillet 2031, avec Thermes Adour, acteur majeur de l'industrie thermale.

Le taux d'occupation financier du Groupe ressort en hausse à 82,8 % contre 81,8 % au 31 décembre 2017⁶.

La maturité moyenne pondérée des baux est en hausse pour atteindre 4,8 ans à fin 2018 (contre 4,4 ans à fin 2017). Le profil d'échéancier des baux sur le patrimoine détenu en propre est :

PAREF a par ailleurs continué la gestion pro-active de son patrimoine immobilier en cédant 3 actifs dont l'immeuble de Melun Vaux-le-Pesnil, les parkings à Pantin et la moitié de l'actif situé à Saint Maurice pour un prix total net vendeur de 2,1 M€, représentant une prime moyenne de 15 % par rapport à la dernière expertise.

Ces arbitrages correspondent à la stratégie de rotation active du patrimoine.

La valeur du patrimoine du Groupe PAREF⁷ ressort ainsi à 138 M€ au 31 décembre 2018, dont 127 M€ d'actifs immobiliers (incluant la participation sur l'immeuble le Gaia) et 11 M€ de participations financières dans des fonds gérés par le Groupe (suite à la cession fin 2018 des titres détenus dans la SCPI Interpierre pour un montant d'environ 9,5 M€).

Au global, le revenu locatif net sur le patrimoine détenu en propre par PAREF ressort à 6,8 M€ en 2018, en diminution par rapport à 2017 (-18%) du fait de l'impact plein de la cession de l'actif situé à Pantin Courtois en août 2017 partiellement compensé par une évolution positive des revenus locatifs grâce à une activité locative soutenue. Les revenus nets ont ainsi progressé de +0,3% à périmètre constant notamment en raison des commercialisations intervenues au cours de l'année.

Le taux de rendement brut moyen de ses actifs détenus en propre ressort en légère diminution à 6,9% contre 7,2% fin 2017⁹.

III - Résultats 2018

Compte de résultat consolidé :

Le Groupe a dégagé un résultat net consolidé part du Groupe de 11,8 M€ en 2018, en forte hausse de +43% par rapport à 2017 :

• Les revenus locatifs nets ressortent à 6,8 M€, en diminution de -18% par rapport à 2017 du fait des cessions réalisées en 2017 et 2018 ;

• Les revenus nets sur commissions marquent une forte hausse de +48% grâce à une activité soutenue de souscription et une augmentation du patrimoine sous gestion des fonds existants ;

• Les charges générales d'exploitation s'établissent à près de 9,2 M€, en légère hausse de 2%, s'expliquant notamment par le renforcement des équipes dans l'ensemble des départements ;

• La variation de juste valeur des immeubles de placement augmente significativement pour atteindre 5,8 M€ sur 2018 principalement par une hausse de valeurs sur les complexes hôteliers situés à Dax et Saint-Paul-Lès-Dax suite à la signature d'un bail de 12 ans ferme ;

• Le coût de l'endettement financier ressort à 2,0 M€ en 2018 (dont 0,5 M€ d'indemnité de remboursement anticipé sur des dettes existantes) contre 3,3 M€ en 2017 (hors ajustement de valeur des instruments financiers). Cette diminution s'explique principalement par une gestion active du passif notamment par le remboursement de dettes existantes en 2017 et 2018 ;

• La quote-part des sociétés mises en équivalence a diminué à -1,8 M€ principalement par l'impact d'une variation négative de la juste valeur de l'actif le Gaïa.

IV - Ressources financières

Le montant de la dette financière brute du Groupe PAREF s'élève à 35 M€ au 31 décembre 2018, en forte diminution par rapport à 2017 (45 M€ au 31 décembre 2017) suite au remboursement par anticipation et à l'amortissement de dettes existantes.

L'endettement du Groupe est composé dans son intégralité de dettes hypothécaires et crédits-baux adossées à des actifs.

Le coût moyen de la dette ressort à 3,6% au 31 décembre 2018 (4,2% au 31 décembre 2017) avec une maturité moyenne de 3,9 ans.

Le Groupe a une politique conservatrice de gestion des taux avec plus de 80% de la dette émise à taux fixe ou couverte par des instruments de couverture à fin 2018, limitant ainsi sa sensibilité à l'évolution des taux.

Les ratios financiers du Groupe PAREF sont solides avec un ratio d'endettement (LTV¹⁰) et de couverture des intérêts financiers (ICR¹¹) de respectivement 4% et 7,0x (contre respectivement 23% et 4,8x en 2017).

Le Groupe respecte ainsi ses covenants de respectivement 55% et 2x sur ses dettes bancaires¹².

Echéancier de la dette :

Le Groupe PAREF dispose d'une trésorerie conséquente couvrant au-delà de 12 mois d'échéance de ses dettes et permettant de répondre aux besoins réglementaires de la société de gestion PAREF Gestion, dont 28 M€ de trésorerie consolidée au 31 décembre 2018.

Par ailleurs, PAREF a réalisé avec succès une augmentation de capitale de 17 M€ le 5 avril 2018 (règlement/livraison le 11 avril 2018). Cette transaction a été largement sursouscrite et démontre l'appétit des investisseurs pour le Groupe. La détention de l'actionnaire majoritaire (Groupe FOSUN) est ainsi passé de 71,37 % à 59,84 % du capital post-opération, permettant à PAREF de maintenir le régime SIIC.

V - Patrimoine sous gestion

(1) Comprend Foncière Sélection Régions
(2) Une partie du patrimoine de PAREF est gérée au travers d'OPPCI (Vivapierre) par PAREF Gestion (et Interpierre en 2017)

Le patrimoine d'actifs immobiliers détenu en propre par PAREF ressort à 111 M€, en hausse de 4 M€ par rapport à 2017, qui s'explique principalement par :

• Des cessions pour 1,9 M€ (valeur au 31/12/2017) ;
• Des frais et travaux d'amélioration sur 2018 pour 0,1 M€ ;
• Une variation de juste valeur positive des actifs pour 5,8 M€.

La variation de juste valeur à périmètre constant est également de 5,8 M€ et représente une hausse de +5,5% sur un an.

Le taux de rendement brut moyen des actifs détenus en propre et consolidés par PAREF ressort à 6,9% contre 7,2% fin 2017 (hors l'immeuble le Gaïa).

VI - Actif net réévalué EPRA

L'Actif triple net EPRA (EPRA NNNAV) du Groupe PAREF ressort à 99,1 € par action à fin 2018, en augmentation de 3,4 € par action (+4% par rapport à fin 2017) s'expliquant principalement par le résultat de l'année 2018 pour +8,2 €/action, la variation de juste valeur et du fonds de commerce PAREF Gestion pour +2,7 €/action, le paiement du dividende pour -3 €/action et la dilution engendrée par l'augmentation de capital réalisée en avril 2018 pour -4,3 €/action.

La NNNAV EPRA est déterminée notamment à partir des capitaux propres consolidés en normes IFRS (incluant la méthode de la juste valeur) et de la valeur de marché de la dette et des instruments financiers.

VII - Evénements post clôture

Le Groupe PAREF a signé deux nouveaux baux sur l'immeuble le Gaïa de 9 ans dont 6 ans et 5 ans fermes respectivement. La prise à bail s'échelonnera entre mai 2019 et mai 2020 sur une surface totale de 965 m². Cette signature confirme la qualité de l'actif le Gaïa et va permettre d'augmenter le taux d'occupation physique à environ 39%.

VIII - Stratégie et perspectives

Le Groupe PAREF continue à accélérer son développement autour de ses 3 piliers principaux :

• La croissance progressive de la valeur du patrimoine immobilier détenu par la société PAREF avec une gestion proactive : asset management du portefeuille existant, rotation du patrimoine et investissements ciblés, permettant le repositionnement sur des actifs de taille significative et principalement situés dans le grand Paris ;
• Le développement raisonné de l'activité de gestion pour investisseurs individuels par (i) l'augmentation des actifs sous gestion sur les produits existants et (ii) la création de nouveaux produits ;
• L'accélération de l'activité de gestion pour le compte d'investisseurs institutionnels en France et en Europe continentale, notamment grâce à la création de sa nouvelle société PAREF Investment Management créée fin 2018.

Dans ce contexte, le Groupe maintient sa politique de distribution représentant entre 65% et 75% du résultat net récurrent sur les prochaines années.

IX - Autres indicateurs EPRA

• Résultat Net Récurrent EPRA

• Taux de vacance EPRA

(1) Incluant l'immeuble le Gaïa en quote-part, hors participations dans SCPI Vivapierre. Excluant le Gaïa, le taux de vacance EPRA ressort à 8,1% au 31 décembre 2018 par rapport à 9,3% au 31 décembre 2017.

• Taux de rendement EPRA

(1) Le taux de rendement initial net EPRA est défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges, après déduction des aménagements de loyers, divisé par la valeur du patrimoine droits inclus.
(2) Le taux de rendement initial net EPRA est défini comme le loyer contractuel annualisé, net des charges, excluant les aménagements de loyers, divisé par la valeur du patrimoine droits inclus.

• Ratios de coûts EPRA

Les ratios ci-dessous sont calculés sur le périmètre des actifs détenus en propre par le Groupe PAREF (incluant mises en équivalence).

(1) Hors frais exceptionnels liés à la restructuration actionnariale du Groupe en 2017.

Agenda financier
25 avril 2019 : Informations financières au 31 mars 2019

A propos du Groupe PAREF
PAREF se développe sur deux secteurs d'activités complémentaires : (i) investissement au travers de la société immobilière SIIC PAREF principalement dans l'immobilier d'entreprises en région parisienne (138 M€ de patrimoine au 31 décembre 2018) et (ii) gestion pour compte de tiers au travers de PAREF Gestion (1 426 M€ de fonds gérés au 31 décembre 2018), société de gestion agréée par l'AMF.

PAREF est une société foncière SIIC, cotée sur le compartiment C de Euronext Paris - FR0010263202 - PAR
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¹ Ratio d'endettement (LTV) : dette nette consolidée divisée par la valeur du patrimoine consolidé hors droits (le ratio d'endettement ressort à 8% en prenant la participation dans la société Wep Watford en proportionnel, contre 26% en 2017)
² Sociétés Civiles de Placements Immobiliers
³ Organisme de Placement Collectif Immobilier
⁴ CV : Capital Variable
⁵ CF : Capital Fixe
⁶ En excluant l'immeuble le Gaïa, le taux d'occupation financier ressort à 91,9% en 2018, contre 90,7% en 2017.
⁷ Incluant à fin 2018 les participations dans les sociétés mises en équivalence dont 50% de Wep Watford (société détenant l'immeuble le Gaïa (Nanterre, La Défense)) et 27,24% de l'OPPCI Vivapierre.
⁸ Incluant l'immeuble le Gaïa en quote-part. Hors participations dans Vivapierre, hors la valeur des titres de PAREF Gestion
⁹ En excluant l'immeuble le Gaïa.
¹⁰ LTV : dette nette consolidée divisée par la valeur du patrimoine consolidé hors droits
¹¹ ICR : frais financiers consolidés hors frais de remboursement anticipés divisés par le résultat d'exploitation courant
¹² Le Groupe respecte également l'ensemble des covenants existants sur les financements hypothécaires
¹³ Incluant les participations dans les sociétés mises en équivalence dont 50% de Wep Watford (société détenant l'immeuble le Gaïa (Nanterre, La Défense)) et 27,24% de l'OPPCI Vivapierre (et les 10,8% de la SCPI Interpierre au 31 décembre 2017) et excluant les actions détenues dans Paref Gestion
¹⁴ La valorisation du fonds de commerce de PAREF Gestion est basée sur l'application de coefficients sur la moyenne du chiffre d'affaires des deux dernières années (2 fois sur les commissions de gestion et 0,5 fois sur les commissions de souscriptions en moyenne).