Défiscalisation avec un investissement locatif dans l'ancien
-
- 0
- 7066
- 0
L'investissement locatif est un outil de défiscalisation très pertinent, encore faut-il choisir le bon régime d'imposition. Selon l'option choisie, l'impact sur votre impôt est très variable. Si vous investissez dans l'ancien, vous devez opter pour le régime LMNP (Loueur en meublé non professionnel). Pour défiscaliser vos revenus fonciers et éviter de payer des impôts, vous pouvez également choisir de réaliser un investissement locatif dans un bien ancien avec travaux.
Tous les revenus issue de votre investissement locatif, les revenus fonciers, sont soumis à l'impôt sur le revenu. C'est votre taux marginal qui est appliqué sur vos revenus fonciers. Le taux marginal correspond au taux d'imposition le plus haut appliqué sur vos autres revenus. Plus vous avez un fort taux d'imposition, plus vos revenus fonciers sont taxés par l'Etat.
L'impôt sur vos revenus fonciers, c'est ce qui fait la différence entre le rendement net (rendement en tenant compte des charges locatives et frais d'acquisition du bien) et le rendement net net (rendement réel) de votre investissement locatif dans l'ancien. L'impact de l'impôt est variable selon votre situation et vos autres revenus. Quelque soit votre taux marginal d'imposition, des impôts, c'est de la rentabilité en moins pour votre investissement locatif.
Dans une optique de défiscalisation de vos revenus fonciers, il existe deux solutions. Réalisez votre investissement locatif dans l'ancien sous le statut LMNP ET/OU acheter un bien avec d'importants travaux.
Le LMNP est l'une des rares niches fiscales accessible pour les particuliers. Ce statut vous permet de ne pas payer d'impôt sur vos revenus fonciers pendant une grande partie de la durée de votre emprunt.
Contrairement à tous les autres statuts (loueur vide ou Micro Bic), il permet d'amortir l'acquisition de votre bien immobilier. L'amortissement permet de répartir le cout d'acquisition sur la durée d'utilisation de votre bien (autour de 30 ans). Cela signifie que pendant cette période, des charges supplémentaires sont imputés sur vos revenus fonciers. Avec la déduction des diverses autres charges (intérêts d'emprunts, frais de notaire, frais d'agence, taxe foncière, charges de copropriété, assurance...), cela vous permet de créer du déficit foncier artificiellement alors que vous percevez en réalité des revenus de votre investissement locatif dans l'ancien.
En atteignant le déficit foncier, vous ne payez pas d'impôts sur vos revenus locatifs. Le statut LMNP est donc un outil de défiscalisation très puissant. Sans ce régime d'imposition, il est compliqué d'atteindre le déficit foncier. Le seul moyen est de réaliser des gros travaux dans votre bien.
Tous les travaux que vous réalisez dans votre bien sont dans la quasi totalité des cas déductibles de vos revenus fonciers. Ces travaux peuvent être divisé en 3 grandes catégories :
- Travaux d'entretien et de réparation (déductibles) : Réfection des toitures, façades, peintures, installation électrique, frais de diagnostic....
- Travaux d'amélioration (déductibles) : Ce sont les travaux liés à l'amélioration du confort du logement (équipement ou élément). Cela peut être l'installation d'une cuisine, la pose d'un parquet, la pose de chauffage électrique, le remplacement des fenêtres...
- Travaux de construction ou d'agrandissement (non déductibles) : Ce sont les travaux de gros œuvres ayant pour objectif la création d'un nouvel espace. Ce sont les seuls travaux qui ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
Les travaux sont des charges déductibles mais cela ne veut pas dire qu'il faut les passer en charge l'année de leur réalisation. La loi impose de les amortir sur une durée prédéfinie selon la nature des travaux. Voici un tableau récapitulatif des durées d'amortissements définies par la loi :
Les travaux vous permettent donc de lisser les charges ce qui vient réduire vos revenus fonciers sur la durée d'amortissement. Plus les travaux sont importants, plus vous avez de charges à déduire et plus cela vient alimenter votre déficit foncier. Le déficit foncier est reportable sur 10 ans d'ou l'intérêt de réaliser un investissement locatif dans un bien ancien avec travaux.
Avec les travaux et le statut LMNP, votre impôt sur vos revenus fonciers sera nulle pendant de très nombreuses années. Vous avez la un outil de défiscalisation très puissant.
L'impact de l'impôt sur votre investissement locatif
Tous les revenus issue de votre investissement locatif, les revenus fonciers, sont soumis à l'impôt sur le revenu. C'est votre taux marginal qui est appliqué sur vos revenus fonciers. Le taux marginal correspond au taux d'imposition le plus haut appliqué sur vos autres revenus. Plus vous avez un fort taux d'imposition, plus vos revenus fonciers sont taxés par l'Etat.
L'impôt sur vos revenus fonciers, c'est ce qui fait la différence entre le rendement net (rendement en tenant compte des charges locatives et frais d'acquisition du bien) et le rendement net net (rendement réel) de votre investissement locatif dans l'ancien. L'impact de l'impôt est variable selon votre situation et vos autres revenus. Quelque soit votre taux marginal d'imposition, des impôts, c'est de la rentabilité en moins pour votre investissement locatif.
Dans une optique de défiscalisation de vos revenus fonciers, il existe deux solutions. Réalisez votre investissement locatif dans l'ancien sous le statut LMNP ET/OU acheter un bien avec d'importants travaux.
Le statut LMNP : Un outil de défiscalisation
Le LMNP est l'une des rares niches fiscales accessible pour les particuliers. Ce statut vous permet de ne pas payer d'impôt sur vos revenus fonciers pendant une grande partie de la durée de votre emprunt.
Contrairement à tous les autres statuts (loueur vide ou Micro Bic), il permet d'amortir l'acquisition de votre bien immobilier. L'amortissement permet de répartir le cout d'acquisition sur la durée d'utilisation de votre bien (autour de 30 ans). Cela signifie que pendant cette période, des charges supplémentaires sont imputés sur vos revenus fonciers. Avec la déduction des diverses autres charges (intérêts d'emprunts, frais de notaire, frais d'agence, taxe foncière, charges de copropriété, assurance...), cela vous permet de créer du déficit foncier artificiellement alors que vous percevez en réalité des revenus de votre investissement locatif dans l'ancien.
En atteignant le déficit foncier, vous ne payez pas d'impôts sur vos revenus locatifs. Le statut LMNP est donc un outil de défiscalisation très puissant. Sans ce régime d'imposition, il est compliqué d'atteindre le déficit foncier. Le seul moyen est de réaliser des gros travaux dans votre bien.
Investissement locatif ancien avec travaux
Tous les travaux que vous réalisez dans votre bien sont dans la quasi totalité des cas déductibles de vos revenus fonciers. Ces travaux peuvent être divisé en 3 grandes catégories :
- Travaux d'entretien et de réparation (déductibles) : Réfection des toitures, façades, peintures, installation électrique, frais de diagnostic....
- Travaux d'amélioration (déductibles) : Ce sont les travaux liés à l'amélioration du confort du logement (équipement ou élément). Cela peut être l'installation d'une cuisine, la pose d'un parquet, la pose de chauffage électrique, le remplacement des fenêtres...
- Travaux de construction ou d'agrandissement (non déductibles) : Ce sont les travaux de gros œuvres ayant pour objectif la création d'un nouvel espace. Ce sont les seuls travaux qui ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
Les travaux : Outil de défiscalisation
Les travaux sont des charges déductibles mais cela ne veut pas dire qu'il faut les passer en charge l'année de leur réalisation. La loi impose de les amortir sur une durée prédéfinie selon la nature des travaux. Voici un tableau récapitulatif des durées d'amortissements définies par la loi :
Les travaux vous permettent donc de lisser les charges ce qui vient réduire vos revenus fonciers sur la durée d'amortissement. Plus les travaux sont importants, plus vous avez de charges à déduire et plus cela vient alimenter votre déficit foncier. Le déficit foncier est reportable sur 10 ans d'ou l'intérêt de réaliser un investissement locatif dans un bien ancien avec travaux.
Avec les travaux et le statut LMNP, votre impôt sur vos revenus fonciers sera nulle pendant de très nombreuses années. Vous avez la un outil de défiscalisation très puissant.
