Quel taux de rentabilité locative pour votre investissement immobilier?
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Définition rentabilité locative
La rentabilité locative correspond au rendement issue de la location de votre bien (les revenus du capital) auquel on ajoute la plus / moins value immobilière (la variation du capital). La rentabilité locative permet de juger de la qualité de votre investissement locatif. Les particuliers et blogs ont souvent tendance à se concentrer uniquement sur le rendement et c'est une erreur. Un investissement immobilier a pour objectif de faire fructifier votre patrimoine, peu importe si la rentabilité est générée par les revenus locatifs ou le bien lui même.
Calcul de la rentabilité locative
Il faut distinguer la rentabilité locative brute et nette. La rentabilité brute ne tient pas compte des charges locatives (charges de copropriété, taxe foncière...) ni des frais d'acquisition (frais de notaire, frais bancaires....). Elle se calcul de la manière suivante.
Rentabilité brute = (Loyer annuel perçu / Prix d'acquisition) *100 + (plus ou moins value immobilière)
Économiquement, la rentabilité brute n'a pas grand intérêt, elle ne donne pas la rentabilité réelle de votre investissement locatif mais est utilisée par tous les professionnels du secteur. Pour se rapprocher de la rentabilité réelle, il faut calculer la rentabilité nette qui elle prend en compte les charges et frais.
Rentabilité nette = ( (loyer annuel perçu - charges locatives) / (Prix d'acquisition + frais d'acquisition) ) * 100 + (plus ou moins value immobilière)
Mais la encore, la rentabilité nette ne correspond pas à la rentabilité réelle de votre investissement immobilier. Pour cela, il faut calculer la rentabilité nette nette qui inclut l'imposition sur vos revenus et sur la +/- value éventuelle. La rentabilité réelle dépend de votre taux marginal d'imposition.
Rappelons que les revenus fonciers sont imposés au barème de l'impôt sur le revenu mais il est possible d'éviter cette imposition en créant du déficit foncier avec le statut LMNP pendant une grande partie de la durée de votre emprunt. Pour en savoir plus : Investir en LMNP
Quant a la plus value immobilière, il faut détenir le bien pendant au moins 30 ans pour échapper à l'imposition si le bien est détenu à titre personnel.
Rentabilité locative par ville
Voici un tableau des rentabilités locatives brutes moyennes pour les 20 plus grandes villes françaises en 2015 :
Source : http://www.immobilier-danger.com/
La première constatation que l'on peut faire, c'est que Paris offre une rentabilité locative brute très faible. Les prix immobiliers y sont très élevés (du fait de la hausse vertigineuse des prix entre 2000 et 2010) et les loyers sont encadrés. Dans la capitale, le rendement locatif est très faible (revenus issues de la location). La rentabilité provient principalement de la variation des prix immobiliers.
Dans les grandes villes de provinces (Marseille, Lyon, Bordeaux, Nantes...), la rentabilité locative brute est beaucoup plus élevé. Les prix sont élevés mais les loyers ne sont pas encadrés ce qui permet d'obtenir un meilleur taux de rendement (revenus locatifs).
Dans les villes moyennes, il existe une plus grande disparité mais globalement, les rentabilités locatives y sont plus fortes. Les prix de l'immobilier sont encore faibles comparés au prix des loyers. Toutefois, attention, les villes plus petites sont plus sensibles aux variations des prix de l'immobilier.
